Lisboa: de Capital Turística a Epicentro de la Turistificación en Europa

Conocida por sus pasteles de nata, fado, sardinas y azulejos, Lisboa ha experimentado una transformación radical en las últimas dos décadas, donde su mercado inmobiliario ha pasado a ser eminentemente atractivo para inversores extranjeros. Este proceso de cambio ha posicionado a la capital portuguesa como un destino turístico global, pero no sin costos, ya que ha llegado a ser la ciudad más «inasequible» de Europa, orientando su mercado inmobiliario más hacia extranjeros que hacia sus propios ciudadanos.

Los expatriados adquieren propiedades como segundas residencias o para obtener altos rendimientos, mientras que los lisboetas han visto cómo el aumento de los precios de las viviendas los ha llevado a abandonar la idea de alquilar apartamentos completos, conformándose con habitar habitaciones individuales.

Inaccesibilidad en Lisboa. El mercado inmobiliario de Lisboa es dinámico, atrayente para inversores, con precios al alza y, sobre todo, inasequible. De acuerdo con Numbeo, Lisboa tiene la relación más desfavorable entre el precio medio de las viviendas y la renta familiar disponible comparada con otras grandes urbes europeas, lo que complica aún más el acceso a la vivienda para sus residentes locales.

Según esta plataforma, Lisboa alcanza un índice de 21,1, superando a ciudades como Londres (18,6), París (16,9), Múnich (15), Viena (14,9) y Barcelona (12,5). Madrid, por ejemplo, se encuentra en la posición 53 con 11,6 puntos.

Relación entre precios e ingresos. El problema no radica tanto en que las viviendas sean más caras en Lisboa que en otras ciudades, sino en su relación con los ingresos de un país donde el salario mínimo sigue siendo bajo, a pesar de su aumento progresivo. En 2024, el salario medio bruto se situaba alrededor de los 1.600 euros al mes. «En un país donde el 60% de los contribuyentes gana menos de 1.000 euros mensuales, encontrar un alquiler por debajo de ese precio en la capital solo es posible si se está dispuesto a vivir en 20 m² o menos», afirma Agustín Cocola-Gant, investigador de la Universidad de Lisboa, en The Guardian.

Crecimiento del 176%. Los números de Numbeo son solo una muestra del cambio que ha experimentado el mercado inmobiliario lisboeta en la última década, donde los precios se incrementaron un 176% entre 2014 y 2024. Idealista reporta que en 2015 el m² costaba 2.206 euros, cifra que actualmente supera los 5.700 euros. En términos de alquiler, los costos pasaron de 8,4 €/m² a 22,4 €/m² durante el mismo período.

Las proyecciones indican que estos valores seguirán aumentando. «Se espera que los precios de las viviendas en Lisboa y Oporto continúen creciendo en 2025, respaldados por una recuperación del mercado», señala la firma Savills. Aunque el caso de Lisboa es particularmente notable, el incremento de precios se extiende a toda Portugal.

Una mirada al pasado. ¿Qué ha llevado a este encarecimiento? Lisboa se convirtió en la ciudad más inasumible de Europa tras la crisis financiera de 2008, cuando Portugal decidió atraer turistas e inversores inmobiliarios. Entre las medidas adoptadas estaban la flexibilización del mercado de alquiler, políticas fiscales atractivas para fondos de inversión e incentivos para compradores no residentes.

El programa Golden Visa de Portugal de 2012 atrajo miles de millones de euros en inversión. Portugal también buscó posicionarse como destino para nómadas digitales y turistas, lo que impactó el mercado de alquileres, llevando muchas viviendas a plataformas como Airbnb, en detrimento de los inquilinos tradicionales.

Mensagem de Lisboa informa que, entre 2014 y 2018, los alquileres a corto plazo crecieron un 100% anual en Lisboa, principalmente en áreas como Misericórdia o Santa Maria Maior.

Niveles alarmantes. Cocola-Gant advierte que en el centro histórico de Lisboa, los alquileres tipo Airbnb han alcanzado «niveles dramáticos» y cerca del 70% de las viviendas en los barrios turísticos tienen licencia para alquileres a corto plazo, superando a otras ciudades como Londres o Barcelona. Además, la oferta hotelera ha crecido exponencialmente desde 2010.

Fenómeno de la gentrificación. El investigador señala que, debido a los bajos tipos de interés y las ventajas fiscales en Portugal, los inversores se interesaron en el mercado lisboeta. Esto permitió la rehabilitación de inmuebles, pero también causó gentrificación, fenómeno casi desconocido en la ciudad hasta entonces.

«A pesar de las mejoras, el centro de la ciudad perdió el 25% de su población entre 2011 y 2021», indica que apenas el 56,5% de las nuevas o reformadas viviendas se convirtieron en residencias principales. Muchas de estas propiedades permanecen vacías, se destinan a alquileres temporales o son usadas como segundas residencias.

Lisboa para los lisboetas «La ciudad acoge la riqueza extranjera, pero excluye a buena parte de sus ciudadanos, priorizando a los consumidores globales sobre las necesidades locales», comenta el investigador. No sorprende que muchos lisboetas desaprueben estos cambios.

En respuesta, han surgido campañas para reducir los alquileres vacacionales, manifestaciones por la afluencia de nómadas digitales y exigencias de mejores condiciones de vivienda. Las protestas también destacan el malestar por la transformación de los icónicos tranvías amarillos, ahora considerados más un «juguete» para turistas que un medio de transporte para los lisboetas.

Créditos de Imagen: Jorge Franganillo (Flickr) y Aayush Gupta (Unsplash)