La Unión Europea advierte: el mercado inmobiliario de España está sobrevalorado en un 20%

El precio de la vivienda en España sigue en aumento, superando los 2.000 euros/m2 por primera vez desde 2008. Entre los factores detrás de esta subida están la limitada oferta, la alta demanda y el incremento en los costes de construcción. En agosto pasado, se observó un aumento del 7,2% interanual. Según Idealista, comprar una casa es ahora más caro en todas las comunidades autónomas, capitales y provincias del país, comparado con el año pasado.

Este complejo panorama ha llevado a la Unión Europea a advertir a España sobre el hecho de que el precio de la vivienda está excesivamente elevado. Y significativamente.

La advertencia. Según los expertos de la Comisión Europea, en dos tercios de la UE, los precios de la vivienda no se alinean con el nivel de ingresos de la población. Un informe, que puedes consultar aquí, aclara que esto sucede cuando los precios se desvinculan del nivel salarial de los potenciales compradores. Advierten que los precios continúan incrementándose en países como España y Portugal, a pesar de estar ya sobrevalorados. En España, la sobrevaloración es del 20%.

Una tendencia a la baja (salvo aquí). Según el estudio, los precios de la vivienda en el continente aumentaron el pasado año un promedio del 9%, una ligera desaceleración respecto al año anterior debido a la inflación y el incremento de los tipos de interés por parte del BCE. Sin embargo, aunque en países donde el mercado está más sobrevalorado, como Luxemburgo (hasta un 60%), la República Checa, Países Bajos y Suecia, los precios han comenzado a descender, en España, Grecia o Portugal, continúan creciendo, lo que representa un mayor riesgo.

25% a la baja. Según Enrique Losantos, director de JLL en España, una de las principales consultoras inmobiliarias del mundo, en este artículo de El Confidencial, los precios deberían ajustarse un 20%-25%, pero la falta de oferta evita que bajen.

Las causas. De manera similar, en otro artículo Wouter Thierie, economista de ING, mencionaba: «Los precios de la vivienda en España siguen subiendo, a diferencia de muchos otros países de la eurozona. Aunque el aumento de los tipos de interés tiene un efecto negativo, la demanda inmobiliaria sigue siendo fuerte, lo que, unido a una oferta limitada, impulsa los precios al alza».

Es decir, mientras la demanda continúa subiendo, la oferta es sumamente reducida. En España, se construyen cada vez menos viviendas. Ya lo advertía el BCE. Tanto es así, que el sector promotor no ha llegado ni a los 150.000 visados necesarios para atender la demanda de nuevos hogares.

En España, un activo muy rentable. Además, según Bruselas, las atractivas perspectivas de inversión inmobiliaria en España son otro factor de esta sobrevaloración (y del aumento de la demanda). Tener una propiedad en España es muy atractivo, especialmente en zonas urbanas y costeras donde el turismo tiene un mayor impacto, debido a la alta rentabilidad de los alquileres a corto plazo.

Por ciudades.  Actualmente, la región más cara para comprar una casa es Baleares (3.987 euros/m2), seguida por la Comunidad de Madrid (3.139 euros/m2), País Vasco (2.844 euros/m2) y Cataluña (2.345 euros/m2). En contraste, las regiones más asequibles son Castilla-La Mancha (907 euros/m2), Extremadura (943 euros/m2) y Castilla y León (1.156 euros/m2). Precisamente debido a esta falta de oferta, un estudio realizado por Tecnocasa indica que hay una sobrevaloración de la vivienda en los grandes mercados, con diferencias de hasta el 18%.

Por ejemplo, en Barcelona, los propietarios piden un 18% más del valor real del mercado, según la organización. Lo mismo sucede en Valencia. En Madrid y Sevilla, la sobrevaloración es del 16%, mientras que en Málaga alcanza el 15%. Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, destaca que es una tendencia en crecimiento, pero ilógica: «Esta sobrevaloración del inmueble en el contexto económico actual es irracional, y esos son los primeros inmuebles que sufren reducciones significativas para alinearse con la nueva realidad económica».

Imagen | Unsplash

*Una versión anterior de este artículo se publicó en diciembre de 2023