La vivienda es, sin duda, el gasto principal para los hogares en España. Según datos proporcionados por El País, se estima que más de 300.000 hogares en España enfrentarán la expiración de sus contratos de alquiler firmados en 2020 para el año 2025, en un período donde la pandemia provocó un gran número de renovaciones y nuevos acuerdos de arrendamiento.
Con la renovación de estos contratos, se prevé un aumento en las cuotas para ajustarse al precio de mercado actual, lo que incrementará la presión financiera sobre las familias y dará inicio a cambios más profundos en la demografía y disponibilidad de viviendas de alquiler.
La gran revisión de alquileres. En 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se modificó, extendiendo la duración de los contratos de tres a cinco años (o siete si el arrendador es una empresa). Por lo tanto, los contratos firmados en 2020, bajo esta nueva ley, comenzarán a vencer a medida que se acerque 2025.
Esta revisión masiva genera un «efecto embudo» en el mercado de alquiler, conduciendo a un aumento en las cuotas mensuales que se pactaron en 2020 o bien a la terminación de dichos contratos. Aunque no se conoce el número exacto de contratos afectados, El País estima que oscilará entre 220.000 y 300.000 acuerdos de arrendamiento.
Malas noticias para los inquilinos. Muchos inquilinos firmaron contratos en 2020 con precios más módicos, influenciados por la incertidumbre pandémica. Cinco años después, con un mercado del alquiler en auge, los arrendatarios se enfrentan a revalorizaciones que podrían fluctuar entre el 20% y el 30%, incrementándose aún más en zonas bastante competitivas o turísticas.
De acuerdo con Idealista, el costo promedio del alquiler en abril de 2020 era de 10,7 euros por metro cuadrado al mes. Para el mismo mes de 2025, el precio se ha incrementado a 14,3 euros, representando un aumento del 38,3% en la cuota mensual. Esto significa que un arrendatario que pagaba 856 euros mensuales por un apartamento de 80 metros cuadrados en 2020, deberá desembolsar 1.144 euros en 2025. En ciudades como Madrid o Barcelona, los precios actuales se habrían duplicado.
Zonas tensionadas. El Gobierno aprobó un conjunto de medidas para proteger a los inquilinos de los aumentos desproporcionados en los alquileres siguiendo el ejemplo de las políticas implementadas en Cataluña. Esta normativa limita las subidas en el precio del alquiler al renovar contratos, basándose en el Índice de Referencia de Arrendamiento que varía mensualmente, actualmente situado en el 2,09%.
El problema:
1. La normativa solo aplica cuando el alquiler se encuentra en una zona tensionada y el contrato está en renovación, por lo que no afecta a nuevos acuerdos.
2. La designación de zona tensionada es competencia de cada comunidad autónoma. Hasta abril de 2025, solo Cataluña, Navarra, Asturias, País Vasco, Canarias y Comunidad Valenciana han declarado municipios como zonas tensionadas. Por lo tanto, las viviendas situadas en otras comunidades no pueden gozar de la restricción de incrementos en el precio de los alquileres, y las renovaciones se hacen según los precios de mercado.
Una situación inédita. La combinación de la Ley de Vivienda, la extensión de contratos y el aumento de precios ha creado un escenario sin precedentes en el mercado inmobiliario, que se espera continúe en el futuro.
Ahora, los propietarios de estas viviendas de alquiler, en su mayoría pequeños dueños, enfrentan una encrucijada: renovar el contrato con un aumento de precio restringido o rescindirlo y volver a ofrecer la propiedad en el mercado con precios actuales. La decisión no es sencilla.
La disyuntiva de los caseros. En zonas tensionadas, el propietario debe respetar el incremento estipulado por el Índice de Arrendamiento al renovar, pero esta obligación desaparece si se cancela el contrato y se firma uno nuevo. Como señaló Javier Gil, investigador del CSIC y del GECU a El País, «estos episodios siempre facilitan círculos especulativos por parte de los propietarios». El casero podría optar por no renovar el contrato actual y volver a listar la propiedad para obtener más beneficios, venderla o convertirla en un alquiler turístico.
Por el contrario, algunos pequeños propietarios que valoran a sus inquilinos podrían decidir aplicar subidas más moderadas, incluso en áreas no tensionadas donde la ley no lo exige, para mantener una rentabilidad constante, aunque pierdan beneficios a corto plazo.
Mayor demanda de alquiler. Si se cancelan muchos de estos contratos, la presión sobre el mercado de alquiler aumentará ya que muchos inquilinos deberán buscar una vivienda asequible, alejándose de las áreas urbanas para encontrarla. A su vez, la oferta de alquiler disminuirá con propiedades que pasen a alquiler turístico, de temporada o al mercado de compra y venta.
Idealista informa que el número de interesados en cada oferta de alquiler publicada en su plataforma aumentó un 20% durante el primer trimestre de 2025, indicando una mayor demanda frente a una oferta decreciente de alquileres a largo plazo.
Imagen | Unsplash (Anton Khmelnitsky)
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